广州1-4月宅地成交暴增251%

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广州第二季度的首次土拍马上来临,每次土拍,都会引来全城关注。

因为政府没有提前公布全年土地储备的习惯,所以,我们从克而瑞数据后台调用了10年以来广州土地成交数据。从这些数据里面,我们试图找寻政府供地的一些基本的思路,以及地价跟楼价之间的关系。同时,我们把北上深佛进行了横向对比,下面,一起来看看这里面藏着什么样的规律。

广州1-4月宅地成交暴增251%

我们来回顾一下近10年每季度的纯住宅土地成交情况:

注:统计口径为纯住宅地块的成交情况

从图表可以看出,近10年中,广州每年的土地供应都是三四季度成交较多。但不难看出,近十年广州的土地供应中,大多是第一季度遇冷,从第二季度开始发力。那么近两年的情况是否也一样呢?

数据显示,2016年1月-4月,广州全市11区仅成交6宗地块,总建筑面积142.22万平米。其中纯住宅2宗,建筑面积46.84万平米,占总供地面积的33%;

但从目前2017年3次土拍的供地情况来看,截止至2017年4月28日,广州已挂牌出让地块(含未成交)地块共27宗(不含工业及其他),总建筑面积共330.5341万平米。其中纯住宅12宗,建筑面积164.3万平米,占总供地面积的50%;

对比这两组数据可以发现,同比情况下,2017年1月-4月纯住宅的供地量竟然比2016年1月-4月增加了251%!再者,下周我们还有两宗地要开拍,未计算入内哦!

为什么会出现这种情况呢?其实不难理解,主要原因还是有以下几个:

1、广州库存已越来越少,现在库存量仅剩5.4个月。

2、2016年广州的卖地计划没完成,导致2017卖地压力增大。

3、国土部门财政资金有所欠缺。

4、响应国家的号召,对于住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市:要建立商品住房建设项目行政审批快速通道,尽快形成市场有效供应。

但是供地量增多,国家也考虑到房价上涨过快的问题,只有调控政策加码,尽力控制广州房价的上涨速度!

一线城市中3个土地供应逐年递减

再来看看北上广深以及咱的兄弟城市佛山,5个城市2009年-2016年成交建筑面积:

注:以上数据为各地纯住宅地块2009年-2016年的成交建筑面积

据克而瑞数据显示,在2009年-2013年之间,深圳住宅供地微增,但在2013年-2014年却大幅减少,由2013年的366万平减少至2014年的19万平,减幅达95%,之后住宅供地再无增加!这其中主要是由于深圳住宅市场的供应,很大部分都是来自于城市更新改造

其他四个城市中,又以上海最为突出。从2009年的885万平米,到2011年的1449万平米,短短2年,成交面积增幅高达69.5%。但2011年-2012年又从峰值1449万平米减少至869万平,减幅达40%。2012-2013年再增加,由869万平米增加至1210万平米,增幅达39.2%然后一直减少,到2016年,上海供地仅680万平米,与最高峰时的2011年对比,成交面积降幅达53%!

而北京方面,从数据中不难发现,2016年北京纯住宅土地成交仅20万平米,还不到2015年的149万平米的1/7。

其实,北京在2010年开始,成交建筑面积就逐年减少,到了2016年可谓达到了近8年的最低点。据《北京市2017年国有建设用地供应计划》可知,北京2017年计划供应土地3900公顷,相比2016年再减少200公顷。由此看来,北京的供地也越发紧张。

剩下的就是广州和佛山了,或许有人会问:一个一线城市和一个二线城市有比较的必要吗?当然有!如今的佛山已经今非昔比了!

佛山紧邻广州,随着广州房价的节节攀升,很多广州客都将目光投向了佛山市场。广州总体上看,土地供应相对充足。

从上表可知,广州在2011年和2014年这两年出现了小峰值:2011年纯住宅成交为926万平米;2014年纯住宅成交为709万平米。但从2011年开始,整体呈现了下降趋势。

广州供地的减少,佛山看着更不得了了,那个减的趋势可不是温柔递减,而是骤减哟~这是什么原因?主要还是佛山近年来的供地方向发生了改变,每年都有大量的商住地供应哦。

拿地成本越来越高

土地供应逐年下降,拿地价格越是不断在涨,那历年高价地的现状如何?我们立马来看看大广州历年“DI WANG”的情况!

克而瑞数据显示,除了2016年的白云新城AB2804012地块和2013年海珠区南洲路1026号地块还未动工外,其余全部开工。

对比现时项目或项目周边最新的楼价,2013年以前的地王,项目开售以来的成交均价都要高出成交楼板价的将近2倍-3.5倍之间,照这个趋势,回本压力应该不大,特别是2009年珠江新城D8-C3地块和2011年的番禺沙湾镇地块,地价和楼价比最大,达到了3.42。

而2013年-2016年这几年成交的最高价地,已在售的项目只有保利红馆,但楼价与地价比明显没有前几年的高了!再看回去年的最高价地,成交楼板价都快要追上现时地块周边楼盘的成交均价了……可怕!

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